maamz.com Портал по недвижимости

Квартирный вопрос в наше время остается наболевшим и, увы, нерешенным у сотен тысяч россиян. При условии, что цены на жилье растут до 20 процентов в год и больше, шансов накопить на заветные квадратные метры у среднестатистического гражданина нашей страны практически не остается. Выход один - покупка жилья в кредит, но и здесь есть множество подводных камней. Корреспондент "РГ" проверил на себе, насколько реально обзавестись квартирой с помощью ипотеки. И хочется, и колется В последнюю пару лет страна переживает своеобразный кредитный бум: очереди за оформлением кредитов в торговых центрах говорят о том, что мы движемся в том же направлении, что и развитые страны, где приняты крупные приобретения в долг. Хочется верить, что ипотечное кредитование тоже у нас приживется. Но пока "счастливчиков", взявших кредит на жилье, немного.

Столичные строители потеряли из-за кризиса почти половину заказов (около 40%). Такое заявление сделал вчера руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. Однако есть у кризиса и другие итоги - в частности, сильно изменился принцип взаимодействия застройщиков и финансовых институтов. Вхождение банков в акционерный капитал строительных компаний, изъятие за долги объектов недвижимости, пролонгирование и реструктуризация кредитов, переформатирование девелоперских проектов – все это стало главной отличительной чертой последнего времени. На московском строительном рынке принято выделять несколько групп игроков. Это строительные холдинги, созданные на базе приватизированных советских стройтрестов, это крупные застройщики, конвертировавшие доступ к административному ресурсу в площадки под застройку, не располагающие мощной производственной базой.

«Цены упали. Берите ипотеку!» «Ипотека вновь доступна. Покупайте квартиру!» «Решились на ипотеку? Звоните!» Спустя год с небольшим после начала кризиса электронные и печатные СМИ вновь запестрели подобными призывными объявлениями. Сегодняшний материал для тех, кто откладывал покупку жилья с помощью ипотеки до лучших времен, но сейчас вновь задумался о такой возможности. Прежде чем облюбоватьНадо, однако, иметь в виду, что существуют определенные ограничения, которые банки накладывают на характеристики квартир. Так, по ипотеке не могут быть приобретены:

• квартиры в домах, которые идут под снос – в хрущевках сносимых серий и аварийных жилых зданиях;


• квартиры в домах, которым предстоит капитальный ремонт с отселением;


• квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Кроме того, банки неохотно рассматривают квартиры, которые находятся в альтернативных «цепочках», то есть когда продавец не просто хочет получить деньги за свою квартиру, а желает ее обменять на другую в лучшем случае, а чаще всего на несколько квартир.

Очередной выпуск Дискуссионного Клуба Московского Бизнес Клуба посвящен проблемам строительной отрасли. Существенное удорожание финансирования больнее всего ударило по строительному сектору, отличающемуся высокими сроками окупаемости. Удешевление проектов, отказ от инноваций, строительство домов с морально устаревшими квартирами небольшой площади – это лишь одни из немногих возможных последствий кризиса. Действительно ли строительная отрасль находится в упадке и где найти выход? В обсуждении данного вопроса приняли участие: Олег Солощанский, Вице-президент ЗАО «ИНТЕКО, Михаил Кудрявцев, председатель Совета Директоров, УК «ИТКОЛ»; Павел Иванушко, Генеральный директор, СК «Отечество»; Алексей Пашкевич, Генеральный директор "МИЭЛЬ-инвестиции в регионы"; Юрий Хлестаков, Генеральный директор компании «Русский Дом Недвижимости»; Олег Пронин, Генеральный директор УК «Пересвет-Инвест»; Анатолий Аксаков, депутат Государственной Думы РФ, член Национального банковского совета Банка России, Президент Ассоциации Региональных Банков России; Борис Балкаров, Директор Департамента коммерческой недвижимости ЗАО «ИНТЕКО»; Николай Румянцев, Директор Департамента жилой недвижимости ЗАО «ИНТЕКО».

В феврале среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в рублях снизилась на 0,41 процентных пункта и составила 17,30%, а в долларах США - на 0,32 п.п, составив таким образом в абсолютном выражении 13,29%. Предложение банков по программам с плавающими процентными ставками остается ограниченным. Такие данные приводит компания Кредитмарт в своем очередном аналитическом индексе состояния российского ипотечного рынка - "Кредитмарт Индекс. Ипотека" за февраль 2010 г. "Кредитмарт Индекс. Ипотека", публикуемый компанией на ежемесячной основе с января 2009 г., рассчитывается аналитиками компании Кредитмарт на основе анализа предложений 25 банков, являющихся крупнейшими игроками на рынке ипотечного кредитования России. В феврале 2010 г. общее количество банков, предлагающих ипотечные кредиты на покупку жилья на вторичном рынке жилья, составляет 20 банков.

МИФ 4. Я СЭКОНОМЛЮ НА ПРОЦЕНТАХ, ПОГАСИВ КРЕДИТ ДОСРОЧНО
Стоимость ипотечной квартиры с учетом процентных выплат увеличивается на 60-90%. Поэтому если есть возможность получить обычный кредит или перезанять у знакомых, стоит ею воспользоваться. Что касается досрочных выплат, то банки стараются получить с заемщика по максимуму в то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите все основную сумму процентов вы выплатите банку в первые 56 лет (в первый год в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита равно примерно 5 к 1), потом досрочное погашение не принесет значительной экономии. Кроме того, при частичном досрочном погашении срок кредита не уменьшается,  уменьшается лишь сумма, на которую начисляется процент, поэтому в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита не меняется, хотя сам платеж становится меньше.

Рынок недвижимости - рынок больших денег и, соответственно, больших рисков. Это значит, что практически любое неосторожное действие может повлечь дополнительные затраты, порой весьма существенные. Минимизировать риски и сохранить деньги тех, кто собирается приобрести недвижимость в кредит, призваны специально обученные люди. Проблема кадров в ипотечном бизнесе стоит довольно остро. На специалистов, умеющих продавать жилье, а особенно - новостройки в кредит, спрос очень большой. Корифеи, работающие с начала развития этого рынка, находятся под постоянной опекой хедхантеров. По большому счету никакой особой премудрости в этом деле нет - азы ипотечного кредитования с одинаковой легкостью осваивают и бывшие школьные учителя, и менеджеры по продажам. Однако чтобы успешно работать, нужны связи.

Единственный японский банк, работающий в России, начинает давать широким массам недорогие ипотечные кредиты. Но условия их получения по-прежнему продолжают оставаться едва ли не самыми жесткими на рынке Японский «Мичиноку банк» (единственный коммерческий банк этого государства, который работает на территории России) начинает масштабную программу по ипотечному кредитованию. Вчера кредитная организация заключила соглашение с администрацией Хабаровского края, по которому она будет предоставлять ссуды на приобретение жилья населению края в рамках проекта «Свое жилище». Ранее банк выдавал такие ссуды весьма ограниченному кругу клиентов. По мнению экспертов, банк сможет быстро завоевать аудиторию, поскольку его процентная ставка в два раза меньше, чем у российских конкурентов. Однако произойдет это только тогда, когда он изменит свои крайне жесткие условия по выдаче кредитов.

Знакомый предприниматель, глава солидной риэлторской фирмы, человек, по петербургским масштабам совсем не бедный, полтора года назад прикупил квартиру в строящемся жилом комплексе на Крестовском острове. По $3500 за 1 кв. м. Теперь, когда строительство почти закончено, он решил, что жилье будем ему тесновато, и собрался было поменять квартиру на более просторную в том же доме — доплатив, естественно, “за излишки”. Оказалось, что “излишек” в 50 кв. м тянет на $400 0000 — больше, чем он уже выложил. Потому что “квадрат” успел подорожать до $8000. Вопрос кредита при таких затратах даже не обсуждается. Значительная часть тех, кто 1,5-2 года назад начинал решать свои проблемы, вынуждены пересматривать планы или вовсе их откладывать на неопределенный срок. В преферансе такая ситуация обозначается смачным термином “неуспевон”: у играющего на руках сильная масть, но он не успевает с нее зайти.

Лето традиционно считается в банковской среде «кредитным затишьем». Заемщики разъезжаются по отпускам и дачам, откладывая крупные приобретения на осень. Ведь даже при наличии необходимых средств выбирать подходящую квартиру в тридцатиградусную жару захочет далеко не каждый. Тем не менее, июнь и июль выдались весьма оживленными. Каждую неделю те или иные банки рапортовали об изменении условий кредитования – и, разумеется, в лучшую для заемщиков сторону. Наиболее заметное событие прошедшего периода – почти одновременное снижение минимального первоначального взноса Сбербанком и ВТБ 24 до 10% стоимости приобретаемого жилья. Это позволило Сбербанку выйти на заслуженное первое место в рейтинге (хотя основное количество баллов у Нордеа Банка и Сбера одинаково, программа Сбербанка выглядит более привлекательной за счет отсутствия комиссий за выдачу кредита.