maamz.com Портал по недвижимости

Что стоит за слухами об очередном оживлении российского рынка недвижимости? Каковы его перспективы на ближайшие несколько лет? Об этом в программе «Угол зрения» Александр Привалов беседует сегодня со специалистом, с руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко. – Здравствуйте. Ну, что, действительно оживает рынок или это опять ля-ля?
– Я сразу бы определился, что надо разделить два понятия «оживление рынка» и «рост цен». За прошлые годы сложился настолько едкий стереотип, что на рынке недвижимости все хорошо, только когда растут цены. На самом деле это не так, потому что для рынка хорошо, когда идет большая оборачиваемость. Это хорошо и для застройщиков, которые хотят строить и продавать. – И для людей, которые хотят где-то жить.
– И для покупателей, и для риэлтеров, которым чем больше сделок, тем больше работы.

Элитная недвижимость до кризиса считалась самым надежным объектом инвестиций. Считалось, что стоимость по-настоящему эксклюзивных объектов не может упасть ввиду ограниченности предложения. Но в течение последнего года «элитка» дешевела вместе со всем рынком. «Собственник» спросил у экспертов, можно ли считать кризис пройденным. За полцены
«Элитка» интересна тем, что в годы экономического бума показывала самый бурный рост – цены на квартиры в некоторых престижных районах Москвы доходили порой до нескольких десятков тысяч долларов за квадратный метр. Риелторы все время твердили, что элитные квартиры являются прекрасным объектом для инвестиционных вложений, ведь стоимость по-настоящему эксклюзивных объектов не может упасть по определению в виду ограниченности их предложения.

Ростов-на-Дону — Начиная с лета 2006 г. все внимание платежеспособных ростовчан было отдано вторичному рынку. Новостроек в городе мало, их приобретение по-прежнему ассоциируется у покупателей с неоправданным риском. Увеличение спроса привело к росту цен: за июль — август вторичные квартиры в Ростове в зависимости от качественных характеристик и месторасположения подорожали минимум на 13%. По данным мэрии, общая площадь жилого фонда в Ростове составляет около 19-20 млн кв. м, примерно 80% жилья — частные домовладения, официально признаны ветхими жилые дома общей площадью около 1 млн кв. м. За 12 лет, с 1993 по 2005 г., в городе было построено и введено в эксплуатацию более 5 млн кв. м нового жилья, из них более 70% составляют квартиры улучшенной планировки.
  “Проблемы с оформлением документов на новостройки и несоблюдение сроков сдачи объектов застройщиками повлияли на поведение покупателей: большинство из них к концу мая сделало выбор в пользу вторичного рынка”, — говорит менеджер отдела ипотеки АН “Максима” Евгения Болмат.

Считается, что зима - оптимальное время для покупки недвижимости. Так ли это на самом деле? И если так, то чем это объясняется? За объяснениями мы обратились к профессионалам рынка недвижимости Москвы. Григорий Слепак,
управляющий проектом "Грин Хилл":
- Дело в том, что начиная с марта месяца на рынке загородной недвижимости царит ажиотаж. Для тех, кто хочет провести лето на природе, подальше от шумных городов, остается мало времени на принятие решения о покупке загородного жилья. Кроме того, весной продавцы, избалованные наплывом покупателей, склонны завышать цены. Куда разумнее уже в конце осени познакомиться с предложениями на рынке, прислушаться к советам специалистов загородной недвижимости, посмотреть все варианты, выбрать тот, который вам больше всего подходит.

Все, что вы хотели знать о рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Покупательский спрос на жилье в Петербурге продолжает волновать профессиональных участников рынка вот уже второй год. "Засуха" 2005 года, согласно законам экономики, плавно перешла в медленный, но верный рост к началу 2006 года. В феврале цены в некоторых сегментах рынка массового жилья перевалили за $ 1300. Государство насаждает ипотеку, аналитики прогнозируют возвращение уровня спроса к ажиотажу 2004 года, строители заявляют, что удвоение объемов при нынешних условиях для них невозможно и, мало того, неприемлемо. Потребителям же в сложившейся ситуации стоит готовиться к очередному росту цен на жилье. А кто не успел (приобрести квартиру в спокойном 2005 году), тот опоздал! Если посмотреть на цены "свысока", то картинка складывается, как в бессмертном произведении братьев Стругацких, где погоды стояли исключительно предсказанные.

Вложение средств в жилье остается одним из самых привлекательных способов не только сохранить имеющиеся деньги, но и заработать. Впрочем, для большинства москвичей или тех, кто желает таковым стать, возможность выгодно перепродать приобретенную ранее квартиру не является основной целью. На первом плане у них покупка квартиры для собственного проживания. Раньше считалось, что самым лучшим сезоном для покупки квартиры является лето. В этот сезон спрос на недвижимость падал, и следовательно, квартиры если и не дешевели, то как минимум не дорожали. Однако в этом году ситуация изменилась кардинальным образом. Цены на жилье продолжают расти вне зависимости от сезона. По данным аналитиков сайта irn.ru, по итогам июля средняя цена на квадратный метр жилого помещения выросла на 2,9%. Теперь в среднем он стоит 1196 долларов.

Значительные темпы роста цен на недвижимость, по прогнозам экспертов, сохранятся в ближайшие два месяца. На основе последних данных участники рынка недвижимости делают весьма пессимистичный прогноз по темпам роста цен на год. По мнению экспертов, темпы роста могут превысить рекордные 40%. Правда, часть экспертов уверяет, что введение налога на собственность обвалит рынок. По итогам января в Москве средняя цена составила 2320 доллара за 1 кв. м. По мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, «столь высокие темпы роста стоимости квартир нельзя объяснить никакими экономическими причинами». «К такому значительному скачку мог привести только потребительский ажиотаж, аналогично тому, как стала исчезать соль с прилавков наших магазинов после запрета ее импорта с Украины», – уверен он. Рекордные 40%
Основную роль здесь сыграл так называемый отложенный спрос.

Нынешнее лето практически окончательно опровергло прогнозы пессимистов о возможном спаде на рынке жилья в этом году. Даже осторожные оптимисты, предсказывавшие на 2003 г. плавный рост цен на уровне 1% в месяц, тоже оказались посрамлены. За полгода средняя стоимость квадратного метра уже выросла, по расчетам компании "САВА", на 10,6% , а по данным "Инком-Недвижимости" - на 13,6%. Аналитики проекта "Индексы рынка недвижимости" (IRN.RU) говорят, что только прошлая неделя (как и несколько предшествующих) прибавила 0,7%. В целом риэлторы отмечают, что цены на вторичное жилье в столице продолжают расти уже на протяжении трех последних лет - с июня 2000 г. По крайней мере до конца нынешнего года эта тенденция переломлена не будет. А в ближайшее время даже можно ожидать нового всплеска. На всем протяжении первого полугодия был аномально низкий объем предложения, и в сентябре можно ожидать реакции накопившегося отложенного спроса, считает директор по маркетингу "Инком-Недвижимости" Сергей Елисеев.

Ситуация на рынке недвижимости в США все больше напоминает ажиотаж конца 1990-х годов вокруг акций высокотехнологичных компаний. Как и тогда, разогрев рынка достиг такой стадии, когда его рост обусловливается уже не столько экономическими факторами, сколько психологическими. Не последнюю роль в разжигании страстей играют риэлтеры и средства массовой информации.         Иррациональная экономика        Рынок недвижимости быстро теряет ощущение реальности. Хотя банковские проценты остаются на рекордно низком уровне, другие экономические показатели не дают рационального объяснения продолжающемуся росту цен. В частности, растет разрыв между стоимостью недвижимости и темпами роста индивидуальных доходов и рынка труда. Самое опасное, как считает американский журнал Fortune,– это изменения в психологии.

Цены на элитное жилье медленно, но верно штурмуют все более высокие ценовые барьеры. По данным компании Penny Lane Realty, в 2001 году рост цен по самым престижным новостройкам классов А и В составлял 52%, а в 2002 году – уже 59%. Секрет этого явления кроется в дефиците предложения, который сегодня почти на 25% меньше, чем спрос. 
Причины роста цен всегда имеют свое объяснение. "Если говорить в целом о рынке элитной недвижимости,– отмечает Александр Байгушев, первый заместитель генерального директора ОАО 'Квартал',– то можно выделить достаточно много факторов влияния – и внешнеэкономических, и внутрирыночных".  Общеэкономический подъем и концентрация свободного капитала привели к тому, что состоятельные россияне, подобно иностранцам, не только стали покупать себе престижное жилье, но и вкладывать деньги в доходную недвижимость, а не хранить их на банковских депозитах.