maamz.com Портал по недвижимости

Все, что вы хотели знать о рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Покупательский спрос на жилье в Петербурге продолжает волновать профессиональных участников рынка вот уже второй год. "Засуха" 2005 года, согласно законам экономики, плавно перешла в медленный, но верный рост к началу 2006 года. В феврале цены в некоторых сегментах рынка массового жилья перевалили за $ 1300. Государство насаждает ипотеку, аналитики прогнозируют возвращение уровня спроса к ажиотажу 2004 года, строители заявляют, что удвоение объемов при нынешних условиях для них невозможно и, мало того, неприемлемо. Потребителям же в сложившейся ситуации стоит готовиться к очередному росту цен на жилье. А кто не успел (приобрести квартиру в спокойном 2005 году), тот опоздал! Если посмотреть на цены "свысока", то картинка складывается, как в бессмертном произведении братьев Стругацких, где погоды стояли исключительно предсказанные.

Вложение средств в жилье остается одним из самых привлекательных способов не только сохранить имеющиеся деньги, но и заработать. Впрочем, для большинства москвичей или тех, кто желает таковым стать, возможность выгодно перепродать приобретенную ранее квартиру не является основной целью. На первом плане у них покупка квартиры для собственного проживания. Раньше считалось, что самым лучшим сезоном для покупки квартиры является лето. В этот сезон спрос на недвижимость падал, и следовательно, квартиры если и не дешевели, то как минимум не дорожали. Однако в этом году ситуация изменилась кардинальным образом. Цены на жилье продолжают расти вне зависимости от сезона. По данным аналитиков сайта irn.ru, по итогам июля средняя цена на квадратный метр жилого помещения выросла на 2,9%. Теперь в среднем он стоит 1196 долларов.

Городской арендный рынок остается, пожалуй, наиболее предсказуемым и стабильным. Равновесие между спросом и предложением, как считают эксперты, сохранится в обозримом будущем при незначительных ценовых колебаниях. На рынке городской аренды в течение всего последнего года активность не падала. Причем как спрос, так и предложение взаимно уравновешивались благодаря падению цен и активности на рынке купли-продажи. С одной стороны, продавцы, понимая, что не получат хорошую цену за свои квартиры, временно снимали их с продажи и сдавали в аренду. С другой — спрос рос за счет тех потенциальных покупателей, которые не осилили покупку без ипотечной составляющей. В первом месяце текущего года, однако, спрос увеличивался опережающими темпами. Прежде всего — в самом дешевом сегменте. "Наиболее сильно повышение спроса, на 42%, коснулось квартир в диапазоне от $750 до $1 тыс.

Нынешнее лето практически окончательно опровергло прогнозы пессимистов о возможном спаде на рынке жилья в этом году. Даже осторожные оптимисты, предсказывавшие на 2003 г. плавный рост цен на уровне 1% в месяц, тоже оказались посрамлены. За полгода средняя стоимость квадратного метра уже выросла, по расчетам компании "САВА", на 10,6% , а по данным "Инком-Недвижимости" - на 13,6%. Аналитики проекта "Индексы рынка недвижимости" (IRN.RU) говорят, что только прошлая неделя (как и несколько предшествующих) прибавила 0,7%. В целом риэлторы отмечают, что цены на вторичное жилье в столице продолжают расти уже на протяжении трех последних лет - с июня 2000 г. По крайней мере до конца нынешнего года эта тенденция переломлена не будет. А в ближайшее время даже можно ожидать нового всплеска. На всем протяжении первого полугодия был аномально низкий объем предложения, и в сентябре можно ожидать реакции накопившегося отложенного спроса, считает директор по маркетингу "Инком-Недвижимости" Сергей Елисеев.

Канун Нового года, как водится, эксперты рынка жилья встречают прогнозами. В этом сезоне первым "выстрелил" директор центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Явная положительная динамика цен в течение последних месяцев 2005 года возродила уже подзабытую тему: цены разгоняет искусственно созданный ажиотаж, что неминуемо приведет к повторению стагнации 2004-2005 годов. - Согласитесь, что в течение года риэлторы и застройщики демонстрировали небывалую информационную активность, - напомнил "Известиям" Олег Репченко. - Использовали любые поводы, чтобы накликать рост цен. Мол, закон о долевом участии не дает нам работать, значит, будет дефицит новостроек. Цемент и топливо подорожали - значит, выросла себестоимость. При том, что доля цемента в себестоимости 5%, а ГСМ и того меньше.

Цены на петербургском рынке жилья остановились. Строители и риэлтеры гадают, насколько продолжительной будет стагнация. Покупатели и продавцы выжидают, куда качнутся ценовые индексы. От колебания маятника зависит стратегия поведения: стоит ли придерживать товар, имеет ли смысл тянуть с покупкой? Вехи в прошлом – ажиотажный спрос 2003 года и последовавший в 2004?2005 годах спад. Ориентиры в будущем – земельные запасы города и застройщиков, рост ипотеки и себестоимости строительства, предполагаемые темпы ввода начатых проектов, долгосрочная стратегия городских и федеральных властей. Но сейчас на повестке дня – неустойчивое мерцающее равновесие. Ажиотаж выдохся Ситуация в ближайшей перспективе определяется исчерпанным потенциалом ажиотажного спроса. По данным ГК «Бюллетень Недвижимости», на вторичном рынке за первую неделю октября цены выросли на 1,63%, в начале ноября недельный рост составил всего 0,28%.

Эксперты страховой компании «Росгосстрах» прогнозируют удорожание на 40% за год, а их оппоненты из риэлтерских компаний утверждают, что в лучшем случае показатель будет равен 20%. Согласно опубликованному в среду исследованию «Росгосстраха», цены на московское жилье могут подняться в течение года минимум на 15%, при этом рост может достигнуть и 30?40%. Причиной удорожания аналитики страховой компании называют накопившийся отложенный спрос на жилье. «В кризисном 2009 году очень многие ожидали кратного обвала цен на недвижимость и откладывали приобретение жилья, даже если располагали для этого необходимыми финансовыми ресурсами», – говорится в исследовании. Теперь же пришло понимание, что обвала не произойдет, а кроме того, в первом квартале 2010 года благосостояние москвичей выросло на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года, в результате чего платежеспособный спрос на жилье соответствует предложению, утверждают в «Росгосстрахе».

Весь год на рынке городского жилья наглость боролась с жадностью. Покупатели квартир требовали беспрецедентных скидок, а продавцы изо всех сил старались удержать цены. Никто не победил — продавцы и покупатели начали приспосабливаться к изменившейся ситуации на рынке. Под конец года уже никто не отрицает отсутствия спроса, "смерти" ипотеки и падения цен на жилье. Девелоперы и риэлтеры снизили цены и пытаются реанимировать спрос с помощью маркетинговых акций, подарков и бонусов покупателям. Это непросто. Особенно в условиях, когда банки существенно ужесточили требования к ипотечным заемщикам и подняли процентные ставки. Более того, некоторые кредитные учреждения начали закрывать программы кредитования покупки недвижимости на первичном рынке. По мнению банкиров, ипотека новостроек фактически ничем не обеспечена, если есть риск, что девелопер не достроит дом.

Согласно прогнозу Росгосстраха, к концу этого года цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 10–20%. Это произойдет в связи с падением курса доллара, снижением спроса и повышением предложения на московском рынке недвижимости. Эксперты, опрошенные газетой ВЗГЛЯД, назвали прогноз Росгосстраха слишком идеалистичным и не до конца учитывающим реальную ситуацию в столице. Центр стратегических исследований Росгосстраха провел анализ московского рынка недвижимости. По мнению аналитиков центра, цены на жилье в столице снижаются, и к концу года уровень их падения может составить 10–20%. «Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка» Так, если пересчитать валютные цены в рубли – а это необходимо в условиях падения курса доллара, – то получится, что по сравнению с ноябрем прошлого года средняя цена московского жилья уже упала на 2,2%.

Из 5 млн петербуржцев больше трети — дачники. То есть люди, у которых есть участок и (обычно) какое-нибудь строение при нем. Но в кризис как-то особенно стало ясно, что загородный домик — это не то чтобы насущная необходимость, а скорее предмет роскоши. Спрос на рынке загородного жилья просел намного больше, чем в Петербурге, и восстанавливается медленнее. А девелоперы выводят на рынок все новые проекты, и темпы прироста предложения опережают спрос в разы. Как будто им пообещали, что правительство вот-вот раздаст гражданам деньги и велит тратить их только на коттеджи и дачные домики. Сейчас в пригородах Петербурга и в Ленобласти продаются дома и участки в 197 коттеджных поселках. Доля сезонного жилья — около 70%. В этом году на реализацию поступило 44 объекта. По данным «Петербургской недвижимости», только в семи проектах предлагают коттеджи.