maamz.com Портал по недвижимости

Элитная недвижимость до кризиса считалась самым надежным объектом инвестиций. Считалось, что стоимость по-настоящему эксклюзивных объектов не может упасть ввиду ограниченности предложения. Но в течение последнего года «элитка» дешевела вместе со всем рынком. «Собственник» спросил у экспертов, можно ли считать кризис пройденным. За полцены
«Элитка» интересна тем, что в годы экономического бума показывала самый бурный рост – цены на квартиры в некоторых престижных районах Москвы доходили порой до нескольких десятков тысяч долларов за квадратный метр. Риелторы все время твердили, что элитные квартиры являются прекрасным объектом для инвестиционных вложений, ведь стоимость по-настоящему эксклюзивных объектов не может упасть по определению в виду ограниченности их предложения.

В начале июля компания IntermarkSavills провела пресс-конференцию, посвященную итогам I полугодия на рынке первичного жилья Москвы и Подмосковья в классах премиум и бизнес, а также прогнозам развития ситуации.     Снижение спроса и цены предложения, а также резкое сокращение новых проектов — основные тенденции I полугодия 2009 г. на рынке элитного жилья. Руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин сказал, что за шесть месяцев заморожено 15–30% проектов, к реализации которых приступили еще до кризиса. С начала года объем предложения жилья сократился на 5–10%. За первые шесть месяцев в столичном регионе на рынок вышло всего четыре объекта высокого класса. В Москве это ЖК Versis на ул.

Рынок элитной недвижимости – это тот сегмент, который меньше всего подвержен колебаниям. В кризисные 2008-2009 годы темпы продаж дорогой недвижимости почти не изменились, а цены сильно падали только на отдельные предложения в качестве разовых акций, и затем снова возвращались на среднерыночный уровень. Время скидок ушло, рынок успокоился и можно констатировать потери и фиксировать победы. В потерях оказалось 3 дома, где строительство было заморожено (Б.Ордынка, вл.8-14, Б.Саввинский пер. вл.2-6, ул. Бурденко, 11). В качестве победы можно рассматривать рост цен – 1,5% за первые два месяца 2010 года. Правда, рост цен небольшой и обусловлен увеличением стадии готовности строящихся объектов – большинство новостроек высшего ценового диапазона находится на завершающей стадии строительства или сданы Госкомиссии, поэтому цены на апартаменты в этих домах практически не менялись. ПредложениеСегодня рынок элитных новостроек насчитывает 43 объекта в диапазоне цен от 6000 до 25000 (и выше) долларов за кВ.м.

Принято считать, что элитность дома – это место, место и еще раз место. В Москве это место до последнего времени определялось одним – близостью к Кремлю: чем ближе, тем дороже и престижнее. Однако последний год развития элитного сегмента показывает, что многие отнюдь не бедные покупатели предпочитают Кремлю из окон совсем другие виды и совсем не из экономии. Если посмотреть на элитную карту Москвы, то, несомненно, самыми престижными и дорогими на сегодняшний день являются районы Золотой мили, Замоскворечья, за ними в рейтинге значатся Серебряная миля, Патриаршие и Чистые пруды. Однако постепенно дорогие дома начинают покидать центральную часть города. Происходит это по нескольким причинам – во-первых, земли в центре остается все меньше и меньше, а количество желающих приобрести жилье соответствующего качества, напротив, растет.

В последнее время на столичном рынке недвижимости прочно наметилась тенденция приобретения жилья иностранными гражданами. Это неудивительно. Во-первых, подобная процедура разрешена законом РФ, а во-вторых, многие из гостей столицы уже давно живут и работают в Москве, поэтому желание, наконец, приобрести собственное жилье вполне понятно. Проще простого
Сегодня на улицах столицы, услышать иностранную речь совсем не в новинку, как это было еще лет 15 назад. Помимо целых потоков иностранных туристов, многие граждане из различных стран Европы приезжают в Москву работать на несколько лет. Поэтому схема приобретения столичной недвижимости, как правило, проста. Сначала компания, которая пригласила иностранного гражданина, арендует ему квартиру. Если ему здесь нравится и он решает продлить контракт еще на определенное время или же основать собственный бизнес, то без покупки жилья уже не обойтись.

Подводя итоги 2009 года, можно констатировать, что ситуация на рынке элитной недвижимости оказалась менее катастрофичной, чем ее прогнозировали в начале экономического кризиса осенью 2008. Специалисты департамента консалтинга и аналитических исследований  компании MAYFAIR Properties совместно с компанией Night Sky Realty провели исследование рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга. Исследование показало, что за 2009 год в сегменте элитной недвижимости произошло резкое сокращение спроса: около 30-40%. При этом, важно отметить, что уровень падения спроса сильно разнится как по застройщикам, так и по типам объектов. Объемы продаж в элитных жилых комплексах в 2009 году составили около 550 квартир. Таким образом, количество сделок уменьшилось приблизительно на 30%  по сравнению с 2008 годом.

За рубежом практика "отсеивания" проблемных клиентов при покупке дорогой недвижимости давно является обыденной. Уже никого не удивляют сообщения, что владельцы особняков где-нибудь в Челси отказываются иметь в соседях скандальную знаменитость. В Москве потенциальным покупателям элитного жилья также приходится привыкать к мысли, что обладание солидным капиталом сегодня не всегда является гарантией того, что удастся приобрести квартиру в нужном доме. "Клубный дом" не для всех Впервые на московском рынке жилой недвижимости малоквартирные дома, расположенные в центральных районах города, стали появляться в 90-е годы. Однако с появлением новых качественных комплексов система классификации жилья стала устаревать. Единственным свойством, формально мешающим такому жилью претендовать на высшую категорию в российском понимании, стала его многоквартирность, которая считается определяющей при оценке жилых комплексов в России.

Цены на элитное жилье медленно, но верно штурмуют все более высокие ценовые барьеры. По данным компании Penny Lane Realty, в 2001 году рост цен по самым престижным новостройкам классов А и В составлял 52%, а в 2002 году – уже 59%. Секрет этого явления кроется в дефиците предложения, который сегодня почти на 25% меньше, чем спрос. 
Причины роста цен всегда имеют свое объяснение. "Если говорить в целом о рынке элитной недвижимости,– отмечает Александр Байгушев, первый заместитель генерального директора ОАО 'Квартал',– то можно выделить достаточно много факторов влияния – и внешнеэкономических, и внутрирыночных".  Общеэкономический подъем и концентрация свободного капитала привели к тому, что состоятельные россияне, подобно иностранцам, не только стали покупать себе престижное жилье, но и вкладывать деньги в доходную недвижимость, а не хранить их на банковских депозитах.

В настоящее время значительную долю населения столицы составляют приезжие. Это граждане, прибывшие в Москву для ведения бизнеса, работы по контракту, устройства здесь своей жизни и пр. Гостиницы не всегда их устраивают, часто они предпочитают арендовать апартаменты на длительный срок. Снять элитное жилье в Первопрестольной — вопрос престижа для топ-менеджеров, специалистов, работающих по контракту (в первую очередь иностранцев), и некоторых других категорий граждан, временно живущих в столице. Они не всегда располагают достаточным количеством средств для покупки статусной квартиры, но уже обязаны иметь апартаменты определенного уровня. О ценах аренды элитного жилья и его местоположении в Москве читателям журнала рассказывает Анастасия Денисова, руководитель отдела маркетинга компании «КОНТАКТ — Элитная Недвижимость».

Самыми активными покупателями элитной недвижимости в Лондоне среди иностранцев стали россияне. Каждый седьмой зарубежный клиент на этом рынке относится к представителям РФ. Сейчас иностранные покупатели совершают около 50% сделок по покупке элитного жилья в Лондоне. Стоит отметить, что при этом в ценовом сегменте выше 5 млн фунтов стерлингов их доля достигает 68%", Итоги исследования, которое провели специалисты консалтинговой компании Knight Frank показали, что доля россиян от общего числа зарубежных покупателей на рынке составляет сейчас 13,9%. На втором месте оказались представители США, доля которых на этом рынке составляет порядка 11,2%. На третьем месте - итальянцы - 8,8%, на четвертом - индийцы - 8%. Замыкает ТОП-5 покупатели из Франции и ОАЭ - их доли составили по 6%. В ТОП-20 также вошли другие представители СНГ.